한국감정원의 부동산 불패신화 주장의 무지를 고발한다!

한국감정원의 부동산 불패신화 주장의 무지를 고발한다!   

 2014년 11월 28일 (금) 17:58:40 김관운 기자   
 
 

[조은뉴스=김관운 기자] 노컷뉴스가 11월 20일 부동산 뉴스로 한국감정원의 목소리를 담았습니다. 

기사 제목은 한국감정원, “일본식 부동산 장기침체 없을 것”이었습니다. 

기사를 읽은 필자는 한국감정원의 무지에 혀를 내두를 수밖에 없었습니다. 

데이터와 분석이 현실과 맞는 것이 전혀 없었기 때문입니다. 

해당 뉴스에 대한 분석 기사를 준비하던 중 이미 현명한 네티즌이 명쾌하게 반론한 내용을 접했습니다. 

이에 별도의 분석 없이 네티즌의 글을 정리해서 독자 여러분에게 전해드리겠습니다. 

해당 기사의 부당함을 분석한 글은 “김광수경제연구소포럼”이란 다음 카페에 박홍균 회원님께서 분석한 글임을 밝힙니다. 

기사는 대담 형식으로 감정원의 분석과 그 분석의 허실을 증명하는 구조로 정리하겠습니다. 

[장소는 조은뉴스 방송국 스튜디오] 

[대담 주제는 한국 부동산의 미래는] 

[대담자 – 한국감정원 / 네티즌 박홍균 님] 

이제 불꽃 튀는 설전을 시작하겠습니다. 

우선 한국감정원의 주장부터 듣겠습니다. 

한국감정원 

– 우리나라는 주택수요층 인구 구성과 전반적인 주택수급상황 등의 측면에서 장기 부동산 침체를 겪어온 일본과 차이가 있으며, 앞으로 최소한 10년 이상은 일본의 전례를 답습하지 않으리라고 전망됩니다. 

그 이유는 베이비붐 세대에게서 태어난 에코 세대가 2025년까지 연평균 60만 명 수준으로 주택시장에 진입하고 1인 가구와 등록 외국인 수가 빠르게 늘어날 것이기 때문입니다.” 

이에 대해 박홍균 님의 생각을 듣겠습니다. 

박홍균 님 

– 에코 세대가 연간 60만 명 주택 시장에서 진입하지만, 50대가 60대로 넘어가는 인구는 연간 70~80만 명입니다. 우리나라에서는 60대가 넘어가면 있는 돈을 까먹는 경우가 대부분입니다. 

예를 들어, 며칠 전 설문 조사에서 55세 이상이 은퇴하면 72%가 집을 처분하여 생활비로 쓰거나 더 작은 집으로 이사를 한다고 합니다. 

또한, 연간 27만 명이 사망하고 있습니다. 

따라서 주택 시장에 진입하는 인구만 강조하고, 주택시장에서 빠져나가는 인구에 대해서는 한마디도 언급이 없습니다. 

계속해 감정원님께서는 1인 가구와 등록 외국인이 늘어난다고 했는데.. 

1인 가구가 발생하는 이유를 순서대로 보면, (1) 노인 부부 중 한 명 사망한 경우 (2) 결혼 못 한 노처녀, 노총각 (3) 이혼한 부부 순입니다. 

이런 1인 가구가 아파트를 구매할 여력이 될까요? 

또, 등록 외국인은 극소수를 제외하고는 대부분이 아파트를 구매할 여력이 되지 않습니다. 

결과적으로 감정원이 발표한 자료는 현실과 전혀 맞지 않는 허구적 소설입니다. 

한국감정원 

– 음.. 들키니까 약간 부끄럽기는 하군요. 흠.. 그럼 다음 주장을 하겠습니다. 

우리나라는 60세 이상에 도달한 노령인구의 주택 처분율이 크게 높지 않아 2030년까지 연평균 35만 호 이상 신규 수요가 지속할 것으로 예상됩니다. 이래도 부동산이 하락할 거라고요! 대답해보시지요. 박홍균 씨! 

박홍균 님 

– 어처구니가 없군요. 

며칠 전 55세 이상 노년층을 대상으로 국토연구원의 설문조사 결과 72%가 생활비로 인해 주택 다운사이징을 한다고 답했습니다. 그리고 대부분의 신문에서 우리나라 노인들의 노후대책이 거의 되지 않았다는 기사를 다루고 있습니다. 주택처분율이 크게 높지 않다는 이야기를 어디서 듣고 어떤 근거로 발표한 건지 도리어 묻고 싶네요. 

한국감정원 

– 크흠.. 어떤 근거냐니요! 지금 한국감정원을 무시하는 겁니까! 음.. 불쾌하군요. 그냥 믿으세요. 우리는 권위를 가진 집단이니까요! 

그럼 계속 부동산이 오를 수밖에 없는 이유를 설명하겠습니다. 

일본은 2008년을 기점으로 인구가 감소하고 있지만, 우리나라 인구는 2030년까지, 가구는 2040년까지 증가하는 것으로 전망됩니다. 박홍균 님도 아시겠지만, 인구가 증가하면 부동산은 오릅니다. 그렇지요. 그래서 부동산 시장이 괜찮다고 발표한 겁니다. 크흠! 

박홍균 님 

– 혹시 한국감정원이 아니고 다른 나라 감정원이지는 않은지 착각이 들 정도로 무지한 발언이네요. 

일본은 1990년대에 실질생산인구(돈을 버는 인구)가 감소하기 시작했고, 전체 인구는 2008년부터 감소하기 시작했습니다. 그리고 일본의 집값은 1991년부터 떨어지기 시작했습니다. 즉 집값 하락은 전체 인구 감소 보다, 실질 생산인구의 감소와 밀접한 관련이 있습니다. 

우리나라는 실질생산인구를 몇 살로 보느냐에 따라 2010년에서 2016년이 됩니다. 예를 들어 생산인구를 15세에서 65세로 보면 2016년부터 감소합니다. 하지만 실질적으로 15세부터 돈을 버는 것은 거의 불가능하고, 65세까지 회사에 다니는 것도 불가능합니다. 

따라서 실질적으로 돈을 벌 수 있는 25~54세 인구를 생산인구로 보면 2010년부터 감소합니다. 이렇게 보면, 우리나라는 이미 주택하락기에 접어들었습니다. 

또 아까도 말했지만, 가구 수가 증가하는 건 부동산을 구매할 여력이 없는 1인 가구가 증가하는 겁니다. 그러므로 부동산 가계 상승과는 아무런 연관이 없고 도리어 1인 가구의 증가는 부동산 가격 하락과 큰 상관이 있습니다. 

한국감정원 

– 자꾸 우기시는군요. 아닙니다. 한국의 부동산은 절대로 하락하지 않습니다. 다음의 증거를 또 보여드리겠습니다. 

우리나라의 인구 1천 명당 주택 수는 370호로 주택의 완전공급수준인 440호에 비해 여전히 70호 정도 부족한 상황이지만 일본은 전국 기준 451채, 도쿄는 548채로 완전공급수준을 크게 초과하는 상태입니다. 

보십시오. 우리나라는 일본과 달리 집이 부족한 상태입니다. 집이 부족하면 수요가 있으니 부동산이 오르는 것이 맞지요! 

박홍균 님 

– 누가 우기고 있는지 잘 모르겠군요. 

먼저 우리나라의 주택 수는 오피스텔이나, 옥탑방, 반지하, 컨테이너 등 실질적으로 사람이 거주하는 곳들이 모두 통계에서 빠졌습니다. 외국의 경우 이런 곳을 모두 주택으로 간주합니다. 

또, 현재 우리나라의 가구구조를 보면, 3인 이상 가구는 감소하고, 1~2인 가구만 늘어나고 있습니다. 

앞에서도 이야기했지만, 1인 가구는 아파트를 살 여력이 별로 없습니다. 

더욱이 국민 소득 2만 불이 조금 넘은 한국과 국민 소득이 4만 불이 넘은 일본을, 더욱이 집이 830만 채나 남아도는 일본과 비교한다는 것은 무리입니다. 

지금처럼 연간 40만 채의 주택을 계속 지어나간다면 우리나라의 국민소득이 4만 불이 도달할 때쯤이면, 우리나라 주택도 남아돌 것을 확신합니다. 

현재 우리나라는 매년 40~50만 호의 주택을 짓고, 이중 25만 호 전후의 아파트를 짓습니다. 
아마도 곧 우리나라도 주택이 남아도는 시점에 도달하지 않을까요? 

한국감정원 

– 흥! 그래도 우리나라는 엄청난 잠재력이 있습니다. 

주택시장의 잠재력 면에서 우리나라 주택시장은 에코 세대의 시장 진입과 외국인 유입 증가, 연평균 3% 수준의 경제 성장 등으로 일본과는 달리 앞으로 상당 기간 확장 여력이 있을 것입니다. 

박홍균 님은 우리나라의 경제력을 무시하지 마십시오! 

박홍균 님 

– 최근 외국인 유입은 점차 감소하고 있습니다. 외국인이 한국인으로 등록하는 경우 대부분이 결혼에 의한 것인데, 올해 4월부터 외국인과 결혼하려면, 연간 수입이 1,479만 원(기초생활비의 120%)이 되어야 하고, 결혼할 외국인이 한국어 초급시험에 합격해야 합니다. 이런 이유로 올해 국제결혼알선업체의 절반 이상이 문 닫았습니다. 

또 연평균 3% 경제성장 등으로 일본과 다르다는 이야기에 대해서도 현재 한국이 처한 가계부채와 자영업 문제 등을 볼 때 현실에 와 닿지 않는 뜬구름 잡는 일방적인 주장에 지나지 않습니다. 

결론적으로, 기사의 첫머리에 우리나라는 일본식 장기 침체 현상은 일어나지 않을 것이라고 했는데, 인구 고령화 속도가 일본의 두 배나 빠른 상황에서 일본보다 더 심할 거라는 것이 저의 생각입니다. 

여기까지입니다. 

박홍균 님의 글을 그대로 재구성했습니다. 

여러분은 두 패널의 이야기를 모두 읽으셨습니다. 

감정원의 주장도 또 그것을 조목조목 반박한 박홍균 님의 주장도 똑같이 들으셨습니다. 

이제 판단은 여러분의 몫으로 남겨드리겠습니다. 
 

[출처] 조은뉴스(http://www.egn.kr)