아파트가 하락할 수 밖에 없다고 생각하는 나의 논리

이것은 단지 아파트가 하락할 수 밖에 없다고 생각하는 나의 논리

1. 아파트 vs 토지
  – 대표적인 부동산인 토지와 아파트를 비교하여 생각해보았음.
  – 다들 잘 아시겠지만 토지는 ①부동성(고정성 or 비이동성) ②부증성③영속성④개별성⑤인접성
    등의 특징이 있음
  – 위의 특징 중 특히 ②부증성③영속성 의 특징으로 인해 토지는 감가 상각이 없는 자산으로 간주하게 됩니다.
  – 그렇다면 아파트도 감가상각이 없는 자산으로 간주할 수 있을 것인가? 라는 질문이 떠오르게 됩니다.
    (실제 우리나라에서는 중고 아파트 가격이 지속적으로 오르고 재개발 아파트 마저 고가에 거래되는 현상이 있어
     감가상각이 없는 자산처럼 인식되고 있는 것이 사실입니다.)
  – 아파트의 경우 ②부증성③영속성의 특징 모두 만족하지 않아 보입니다.
    신규아파트가 소멸 아파트보다 지속적으로 공급되어 전체 총량이 계속 증가하였기 때문에 부증성을 만족하지 
    못하고 지어진지 30년정도면 재개발을 해야 하기때문에 영속성도 충족하지 못하기 때문입니다.
   (토지지분이 있다고 이야기하지만 그건 말도 안되는 내용이므로 빼겠음)

2. 그렇다면 아파트는 감가 상각이 이루어져야 하는 자산임에도 이루어 지지 않은 이유는 무엇일까?
  – 수요 > 공급
  – 공급가격의 상승(원재료 및 건설 비용)으로 신규 아파트의 가격이 급격하게 높아졌기 때문에?
     (이것은 신차가격이 처음에는 1000만원, 이듬해에는 2000만원 이런식으로 급격하게 상승하여
      감가상각보다 신규취득의 가격이 급격하게 상승할 경우 발생)
  – 구매력 증가 (소득의 증가에 따라 전반적인 물가상승)

3. 분석
  – 감가상각이 이루어지지 않는 세가지 이유가 지속될 것인가?
     1) 수요 > 공급
        인구구조의 변화(조금만 찾아보면 생산가능인구의 감소 현상을 확인가능함)
        수도권지역의 인구가 지속적으로 늘어날지에 대한 판단 필요 (세종시, 지방이전 등등 현상)
        저출산과 1인가구 증가 
     2) 공급가격의 상승
        실제 아파트의 재료비나 공사 비용이 크게 상승되었다고 보기는 힘들거 같음
        기술의 발달로 인한 공사 비용 감소 현상도 고려해야 하고 원재료의 비중은 크지 않을거 같음
     3) 구매력 증가
        부동산 구매시 레버리지(전세 or 대출)의 사용 비율이 높았으나 신용확장은 한계에 왔다고 판단됨
        부동산 구매계층(30~40대)의 소득 감소 및 양극화 (사진 : 제조업 평균 임금 성장률)
        http://www.businessinsider.com/american-industrial-renaissance-2014-2

   – 부동산 상승을 주장하는 사람들의 이유 분석
     1) 규제 완화
        규제란 시장의 안전 장치라고 보여짐. 모든 규제를 풀 수도 없으며, 그것이 서민들에게 긍정적이라고 
        보기도 힘들어짐
        또한 현재 중요한 규제는 다 완화된 상태이며, 카드로 쓸 것은 DTI 정도인데 이를 풀기도 어렵거니와 
        푼다고 하더라도 대출 확대는 힘들 것으로 판단됨(은행의 지분은 많은 부분 외국인 소유+부실가능성)
     2) 전세 소멸로 인한 월세시대 도래
        전세는 특이한 상황에서만 지소되는 체계로 향후 당연히 소멸될 것으로 판단되며 월세의 시대가 도래할 
       것으로 보임
        그러나 월세가 전세에 비해 나쁘지 않다고 보여짐 
        또한 집값의 상승세가 지속된다면 전세 또한 지속+확대될 것으로 보이기때문에 이러한 주장은 
        자가당착적인 모순임
        (전세 물량의 증가는 집값의 상승세가 지속된다는것과 맞물림)
     3) 민달팽이 or 거지 or 평생 가난뱅이로 살아라
        집이란것은 자신의 판단에 의해 소유 또는 임대를 결정하는 것임
        또한 소유해야만 부를 가진것이란 구시대의 가치관의 변화되는 과정 진행

   – 기타 다른 이유
     1) 경제 위기 발생 가능성
        미국 태이퍼링 이후 기준 금리 상승시 국내 금리 상승 가능성이 높으며 그 스프레드는 2%이상 높아야 함
        외환위기의 가능성은 낮으나 신용위기의 가능성 높음 (가계부채+공공부채)
        국내 기업의 이익 낮음 (국내 이익의 대부분은 2개 대기업임) -> 부실기업증가 -> 신용위기시 부도 가능성
     2) 인식변화 
        살아가는 것 자체는 원래 돈이 들어가게됨
        (집이라는 부동산을 샀다고 거주 비용이 들지 않게 되는 것이 아님)
        월세의 확대로 인해 이러한 인식이 퍼지고 있다는 생각이 듬 

4. 결론
  – 아파트의 상승 가능성은 거의 없다고 보여짐 
  – 이 시기에는 어떤 행동이 필요할까?
    1) 부채 축소 : 어떤 말이 필요없음 (부채는 무조건 줄여야함)
    2) 자신의 능력 개발 : 당연한거지만 그렇지 못한 사람을 워낙 많이 보아옴 
    3) 원래 살아가는거 자체는 당연히 비용이 들어가게 되는것임
                      
5. 첨언
  – 사는것은 언제나 어려웠음. 과거를 봐도 상위 1%를 제외하고는 언제나 먹는거 걱정, 입는거 걱정하며 살아왔음
    현대 사회가 특이하게 모든 사람들이 풍족하게 누리고 살아왔던 첫 세대임 (그렇지 않은 국가도 있지만)
    그래서 이게 당연한거다라고 생각하는데 그렇지 않음
    원래 90%의 사람들은 힘들고 가난하게 사는게 역사적으로 당연한건데 많은 사람들의 노력에 의해 
    사회복지와 소득개선이 이루어져 이렇게 풍족하게 살게 된것임
    그러나 현재 우리나라는 그것을 거부하는거 같음 (아직도 빨갱이 이야기하는 사람들은 이해가 안감)
    그렇기 때문에 그럼 어디 가서 사냐, 아파트를 손해보고 팔라는 이야기냐 등등 어떻게 하냐 등의 문제는
    개인적인 문제임 
    할거 다하고 교통 편한데 살고싶으면 준비를 안해도됨(어짜피 자신이 다 책임지는거니까)
    자본주의는 냉혹해서 개인의 사정을 봐주지 않음. 잘모른다면 공부하고 자신이 판단해야 할 문제임

ps.  1) 난 상승한다고 여기서 떠드는 사람이 이해안감.      많은 글들에서 이야기하지만 상승할거면 자신이 사면됨     이 사람들의 마음속에는 박애정신이 투철하여 모두가 부자가 되어야 한다고 생각하는걸까?     아니면 반어법?  2) 나는 여의도 증권가에서 투자업무를 하고 있어 경제나 이런 부분에 관심이 높지만 대부분의 사람들은     정치나 경제에 전혀 관심이 없다는 것을 느끼게됨      자신의 삶은 Fed에서 금리를 올리기로 결정했냐 아니냐의 문제로도 뒤바뀔수있음     공부많이 해서 자신의 삶을 좀 더 능동적으로 행복하게 이끌어 갑시다~