빚 권하는 사회–외상이면 소도 잡아 먹는다

미래를 알 수 있는 사람은 아무도 없다.신이 있다 하더라도 신도 모르는 게 미래다. 하지만 불을 보듯 훤히 알 수 있는 미래도 있다.소득이 없이  빚에 의지해 한탕 하려는 사람에게 미래는 없다. 증권이든 부동산이든  초과수익을 내기란 여간 어려운 게 아니다.간혹 대박을 내는 투자도 있지만 꾸준하게 수익을 내기란 거의 불가능하다. 버핏이 위대하다고 하는데그의 위대성은 무엇인가?바로 꾸준하게 수익을 내고 있는 점이다. ————————————— 정부에서 계속 부동산 활성화정책을 추진하고건설사들은 아파트 분양가 상한제폐지를 줄기차게 주장하고몇몇 정치인들은 이에 동조하고 있다. 수급을 들어 몇 년 후  주택가격이 크게 오를거라고 주장하는 전문가도 있다.수요가 늘고 공급이 줄면 가격이 오르는 것은 당연하다. 그런데 과연 가까운 미래에 수요가 늘고 공급이 줄까?설령 집값이 회복세를 보인다한들 경비 털고 수익을 낼 수 있을까? 고종환 등 일부 부동산 전문가들은 향후 집값이 오를거라고 강연하러 다닌다.특히 미분양지역 회사들이 주최하는 설명회에 강사로 나와주택가격전망에 대해 긍정적으로 분위기를 몰아간다. 통계에 의하면 실제로 미분양주택이 감소하고 있다고 한다.주택담보대출도 증가하고 있는 것으로 나온다.그렇다면 과연 주택경기는 회복되고 있는가? —————————————– 일산신도시의 경우 48~50평 아파트의 거래각격이 대부분 6억을 넘지 못하고 있다.경매낙찰가는 물론 그 밑이다. 거의 모든 생활편의시설이 다 갖춰진 곳인데도 이미 지은 지 20여년이 지나면서 낡아가고 있고강남권이 아니며  기업이 거의 없는 까닭에 평당 1200만원을 하회하고 있다. 반면 덕이 식사지구 등과 삼송지구 등에 새 아파트가 대량공급되고 있다. 덕이지구와 거의 붙어 있는 파주신도시에도  대량공급되고 있다.게다가  원흥지구에  보금자리주택도 준비되고 있다. 이런저런 이유로 고양시에는 중대형 아파트 미분양이 많다. 미분양의 이유로는 1.분양가가 터무니없이 비싸다.2.위치가 기존 신도시에 비해 불리하다.3.중소형을 선호하는 시대적 흐름과 달리 중대형단지로 되어 있다.는 점을 꼽을  수 있겠다. 미분양을 해결하기 위해서는 1.분양가를 시장요구에 맞춰 대폭 내리면 된다.즉,식사 덕이의 경우 평당 1100만원이면 불티나게 팔릴 것이다.2.주변 환경을 개선해야 한다.진입히기가 대체로 불편하고 신도시나 자유로와 이어지는 직선도로가 없다.3.관리비 등을 저렴하게 관리하여야 한다.공동시설을 홍보한대로 다 가동한다면 전기먹는 하마가 될 것이다. 그런데  현실은 어떤가? 분양가를 낮추면 기존 수분양자의 민원이 폭증할테고시행자나 시공사도 경제적 불이익이 클 것이므로변칙적인 방법을 쓰되 무리한 분양기법에 매달리고 있다. 신문광고는 물론이고 도로변 현수막광고에도 ” 명품 아파트를 1억5000 전세금으로…”마련하라고 대대적으로 광고하면서 융자 60%를 알선해 주고 있다. 생각해 보자. 지금 돈이 없는 사람이 융자 60%(대략 4억)를 끼고 입주하면향후 수년 안에 무슨 수로 갚을 수 있을까? 소득이 있으나 단기간 현금흐름이 안좋아 일단 융자를 얻는 경우라면 모르겠거니와소득이 없는 사람이 수년 내에 집값이 폭등하면 수익을 낼거라는 막연한 기대만으로수억씩 빚을 내어 집을 사는 것이 옳은 선택이라고 보는가? 투기적 수요가 다시 일고인플레가 급속히 진행되고수도권에 다시 아파트 투기붐이 인다면 모를까그렇지 않고서야  도박과도 같은  무모한 베팅이 아닌가? 그럼에도 불구하고시중은행들은 시행사 또는 건설사에 호의적으로 협조하면서경쟁적으로 집단대출을 하고 있다. 정부에서조차  시가의 60%선인 주택담보대출은 안전하다고 말한다.과연 그럴까? ——————————————- 우리나라 금융기관들은 현재 KB시세를 근거로  대출을 해 주고 있다.그런데 시장에서 거래되는 가격은 그 보다 훨씬 낮다.더우기 경매낙찰가는 아주 많이 낮다. 현재가격 하에서도  경매가 진행된다면방공제 및 소액임대차 우선공제를 하고 나면결코 안전하지 않다. 만일 가격하락세가 2~3년 더 지속된다면시중은행들이 채권을 회수할 수 있다고 생각하는가? 이미 저축은행이나 금고 등의 후순위채권은 손실을 보는 경우가 많다.2006년  거래가기준으로 60% 대출을 한 경우30~40% 가격이 하락했으므로  경매비용 및 특별공제를 하고 나면약간의 손실이 발생하고 있다. 하물며 2015년 이후 대세하락이 시작된다면금융권은 심대한 타격을 입게 될 것이고정부는 공적자금을 투입하게 될 것이다. 이런 일은 결코 일어나서는 안 될 것이다.그럴려면 미래 대비를 해야 한다. 서서히 금리를 올리면서 시장에 계속 경고를 해야 한다.빚을 줄이고  소득에 비해 과도한 빚을 내서는 안된다고… 소득양극화로 앞으로도강남 등 일부지역의 고급주택가격은 계속 상승하겠지만문제는 다수의 서민이다. 이른바 중산층이 문제다.이들에게 제발 빚을 권하지 마라. 외상이면 소도 잡아 먹는다지만동서고금을 막론하고 빚이 많으면 반드시 망가진다. 정부도 기업도 언론도빚을 권하는 일은 없어야겠다.