*** 부동산 시장을 바라보는 관점을 명확히 하자!

일부 부동산 폭망론을 주장하는 분들이 계시고,

또 다른 한 쪽에서는 대세 상승론을 주장하는 분들도 계십니다.

양 쪽의 극단적인 주장에서 벗어나서 조금은 냉정하게

부동산 시장을 바라볼 필요가 있다는 생각입니다.

주식시장을 비교해서 설명드리면,

데이트레이더나 일주일, 월간 단위로 매수 매도하시는 분들은

단기 투자 관점에서 시장에 일희일비 하지만,

잠재력이 높은 저평가된 성장유망주에 장기 투자하는

가치 투자의 경우 시장에 따라 가격이 요동쳐도 크게 동요하지 않고

기다리게 됩니다.

부동산 시장 또한 마찬가지 입니다.

아파트를 3억원에 매입했다고 봅시다.

3년 정도 보유했다가 판다고 가정해 보면,  거래비용이

부동산 중개 수수료와 취득세, 이사비용등을 감안하면 천만원 정도 됩니다.

거기에 투자에 대한 기회비용을 감안하면 연 3% 정도는 올라줘야 

손해가 아닐 것입니다. 

 즉, 3년 후 10%는 올라야 본전인 셈입니다. 

그런데 자기자본이 적은데 레버리지를 활용해 주택을 매입할 경우

2억원 대출을 받아 자기자본 1억원으로 매입할 경우

문제가 발생합니다.  

은행에서 2억원에 대한 근저당설정은 120% 로 2억 4천만원을 설정할 것입니다.

현재는 2.4% 이자만 내고 있으므로 월 40만원 이자가 큰 부담이 아니지만

단기적으로 금리가 올라 이자가 연 5% 정도 되고 원리금을 30년 균등상환해야 

한다면, 매월 원리금 부담이 이자 83만원, 원금 56만원으로 140만원이 되

100만원 정도 늘게 됩니다. 

만약 실직등으로 현금흐름에 어려움이 생긴다면 연체 2달이면 바로 은행은 경매를

진행시킬 것입니다. 

거기에 더해 단기적으로 만약 여러 악재들로 인해 일시적으로

 부동산 가격이 20% 정도 하락했다고 가정하면,

3억원의 집값이 2억 4천만원이 됩니다.  바로 자기자본 없이 근저당설정액만이

남은 깡통주택이 되버립니다. 

순식간에 투자원금 1억원이 사라져 버리고 맙니다.

불과 몇 년 전 2008년 금융위기 당시 주변에서 흔히 볼 수 있었던 사례입니다.

많게는 50% 이상 폭락한 주택도 많았습니다.  2012년까지 그런 분들이 많아서

‘하우스푸어’라고 불리면서 큰 사회문제이기도 했었습니다.

즉,  부동산 시장이 상승 일변도 시장이 아님을 인지해야만 합니다.

집값은 경기 흐름과 주택공급량에 에 따라 단기적으로 오르기도하고 떨어지기도

합니다. 

또한, 자기자본 비중을 높여서 레버리지를 전체 집값의 30% 이하로 낮게

설정해 위험을 줄여야 합니다.

또한, 단기적으로 20% 가격 하락에도 상관이 없다는 마음으로 장기 실거주

보유 목적으로 갖고 있으면 됩니다.

그러면서 물가상승률 이상만 올라주면은 좋다는 마음가짐으로 실거주 하면서

기다린다면 아무런 문제가 없을 것입니다.  운 좋게도 그 이상 올라주면

더 좋구요.

지금은 전반적인 경기 흐름상 2008년 금융위기 이후 내리막을 탄 부동산 가격이

2012년 저점을 찍고 반등해서 2016년 말 거의 최고점 부근으로 보는 것이 

맞습니다. 향후 2020년까지 공급량이 역대 평균보다 2배가량 많아지므로

단기적 조정가능성이 매우 높은 상황입니다.

또한 트럼프 정부 탄생 이후로 금리인상 가능성은 매우 높아져서

현재 기준금리에서 단 1.25%만 올라도 현 이자가 2배로 늘어나는 위험을

안게 됩니다.  거기에 더해서 거치식에서 원리금 분할상환으로 유도하는 

정부 정책에 따라 원금 상환 부담이 더해지면 그 부담은 더 커지게 되구요.

경제적 불확실성이 매우 높아진 시기입니다.  

우선 위험을 최대한 회피하고 나와 내 가족의 미래를 위해 현명한 판단이

필요한 시기라 생각합니다.